Gestion locative directe (ou assistée par de la gestion en ligne) | Gestion locative par un administrateur de biens | |
Pas de protection contre les loyers impayés | Coût *
Temps à passer *** Sécurité * |
Coût **
Temps à passer * Sécurité ** |
Protection contre les loyers impayés | Coût **
Temps à passer *** Sécurité ** |
Coût ***
Temps à passer * Sécurité *** |
Pour faire le choix entre la délégation de gestion locative et la gestion en propre, il convient de tenir compte :
- Du temps à passer car la gestion d’une location prend du temps
- Du coût des services d’un administrateur de biens
- Du contenu et la qualité de la prestation de l’administrateur de biens.
Choix de gestion locative d’un bien immobilier
Coût récurrent (base : encaissements) – sans prise en compte de la déduction des revenus fonciers |
< 1% |
1-3% |
4-9% |
Temps passé |
40 h/an |
15 h/an |
Faible |
Risques et ennuis divers |
Forts |
Forts, mais assistance |
Faibles |
Complément de protection contre les loyers impayés
Il existe différentes garanties de protection contre les impayés :
– la caution solidaire,
– l’assurance ou garantie loyers impayés (GLI),
– la garantie pour risques locatifs (GRL), qui est une assurance loyers impayés spécifique,
– la garantie Loca-Pass,
– le contrat Solibail.
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Coût |
Gratuit |
2,5 % |
2,5 % |
Gratuit |
Gratuit |
Durée max et carence |
Non |
Selon contrat |
Selon contrat |
<18 mois |
Non |
Conditions d’attribution |
Aucune |
Taux d’effort <30% |
Taux d’effort <50% |
Conditions particulières |
Conditions particulières |
Couverture des frais de remise en état |
Oui |
Oui |
Oui |
Non |
Oui |
Couverture des loyers impayés |
Oui limitée à la solvabilité de la caution |
Oui limitée par un plafond |
Oui limitée par un plafond |
Oui limitée à 18 mois |
Oui illimitée |
Les autres assurances pour la gestion d’un bien immobilier
Il est également conseillé de contracter une assurance propriétaire non occupant afin de couvrir tous les risques non couverts par les assurances ci-dessus, notamment les manquements du locataire à ses propres devoirs.
Les assurances vacance et carence locatives couvrent des cas particuliers : le manque à gagner de loyers entre deux location et le départ précipité d’un locataire n’effectuant pas son préavis.
Les options possibles de gestion locative et assurances
Le choix de gestion d’un bien immobilier le moins onéreux en récurrent est bien entendu la gestion propre sans assurance. Toutefois, la rentabilité de ce choix peut être fortement détériorée par des imprévus couverts partiellement par l’expertise d’une société de gestion locative et complètement par les assurances adéquates.
L’option de gestion immobilière la moins risquée est la gestion locative complétée par une assurance loyers impayés et une assurance vacance locative (en plus d’une assurance propriétaire non occupant). Ce pack complet de garantie permet de ne passer aucun temps et de réduire très fortement les risques financiers et juridiques liés à la gestion du bien immobilier.
Le propriétaire considérant son bien immobilier comme un investissement locatif qu’il souhaite sécuriser prendra ce pack, en retirant éventuellement la vacance locative qui n’est pas réellement nécessaire, notamment dans certaines zones où la demande immobilière excède l’offre comme Paris.