Une assurance loyers impayés présente un coût supplémentaire et réduit la rentabilité d’un investissement, donc pourquoi en souscrire une ?
Pourquoi souscrire une assurance loyers impayés?
La réalité est que la loi française est très protectrice des locataires, même s’ils ne paient pas leur loyer. La procédure pour les expulser est longue et complexe. Si vous avez emprunté pour acheter votre investissement locatif et profiter de l’effet de levier financier de l’emprunt, vous pouvez vous retrouver dans une situation difficile.
Pour les propriétaires bailleurs privés, un locataire qui ne paie plus ses loyers est une hantise. Heureusement, une solution existe pour se prémunir efficacement : l’assurance, souvent appelée « garantie loyers impayés » ou simplement « GLI ».
Cette assurance “GLI” est un outil qui s’est développé ces dernières années pour faire face à ce type de situations.
Les critères de choix d’une assurance loyers impayés
L’utilité d’une telle assurance dépend de plusieurs paramètres :
– Votre portefeuille : si vous n’avez qu’un ou deux investissements locatifs ou que la perte d’un des loyers vous met dans une situation difficile, il est sans doute souhaitable de souscrire une assurance loyers impayés. A l’inverse, si vous avez un portefeuille de biens en location et que vous pouvez gérer des incidents de paiement, vous êtes dans une meilleure situation pour ne pas prendre d’assurance du tout.
– Le type de contrat : certains contrats permettent une expulsion plus rapide du locataire qui ne paye pas, notamment les locations meublées ou les baux commerciaux. Une assurance devient moins utile pour ce type de contrat.
– Si vos biens sont gérés par une société de gestion immobilière : cette société aura en général des tarifs négociés pour les assurances loyers impayés, beaucoup plus avantageux que si vous souscrivez en direct une telle assurance. La société d’assurance estime en effet que les risques sont moins importants si les loyers sont gérés par un professionnel. La société de gestion locative s’occupe pour vous de tous les aspects administratifs de la police d’assurance et s’assure ainsi que vous êtes bien couvert. La société de gestion s’occupe aussi des lettres de rappel et notifications pour entamer les démarches d’appel des cautions et expulsion du locataire en cas de non paiement : vous évitez ainsi le risque que l’assureur vous oppose que vous n’avez pas effectué les bonnes démarches avant de leur demander dédommagement.
Une solution à ne pas négliger : la négociation avec le locataire
Dès le moindre retard de paiement, il est recommandé de prendre contact avec son locataire pour essayer de comprendre la situation : simple étourderie ou véritable difficulté financière ? S’il s’agit d’une difficulté financière, promet-elle d’être passagère ou malheureusement durable ? En fonction des circonstances et des possibilités du bailleur, il est possible d’organiser un report de loyer et le remboursement échelonné de la dette locative voire un abandon total ou partiel de loyer pour que le locataire se remette en scelle et ainsi éviter une procédure longue, laborieuse, couteuse et douloureuse.
Lorsque aucun accord n’est possible et que le locataire demeure dans les lieux sans payer, l’action en justice devient inévitable ; le recours à l’avocat n’est pas obligatoire mais alors très fortement recommandé.
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