Pour illustrer l’avantage de l’emprunt pour un placement immobilier par rapport à d’autres types de placements, prenons un exemple. Supposons que vous puissiez emprunter cinq millions d’Euros et acheter un immeuble de rapport. Tous les appartements de cet immeuble sont loués et remboursent vos mensualités d’emprunt.
Au bout des 20 ans de remboursement, l’immeuble vous appartient et ne vous a pas coûté un sou. C’est la magie de la capacité d’emprunt (appelée aussi ‘effet de levier’), qui constitue en fait une richesse si elle utilisée de manière prudente et adaptée.
En fait cet exemple est idéalisé par bien des aspects mais illustre néanmoins la force de l’emprunt immobilier. Dans la réalité, plusieurs facteurs doivent être analysés :
– Les loyers couvrent-ils les mensualités d’emprunts ?
– Nécessité d’un apport (pour réduire les mensualités et aussi car demandé par les banques)
– Prendre en compte la fiscalité, les assurances, les loyers impayés, les frais de gestion, les travaux, etc.
– Le coût de l’emprunt lui-même : intérêts et autre frais sont un coût supplémentaire pour votre investissement et doivent être en ligne avec votre horizon d’investissement.
Néanmoins, il est indéniable que la possibilité d’emprunter est un avantage de l’immobilier par rapport à d’autres placements. Vous ne pouvez en général pas emprunter pour acheter des actions par exemple, ce qui est sans doute mieux étant donné la performance des marchés sur les dernières années. C’est d’autant plus vrai en France, ou il est possible d’avoir un taux fixe pour la durée de l’emprunt. Beaucoup de pays n’offrent des taux fixes que pour trois ou cinq ans par exemple. Grâce à ce taux fixe, vos loyers augmenteront progressivement avec l’inflation tandis que vos remboursements d’emprunt resteront fixes, ce qui rendra votre charge d’emprunt de plus en plus légère.
Une règle importante concernant les emprunts immobiliers est l’analyse des taux d’intérêt. Lorsque les taux montent, la capacité d’emprunt d’une personne diminue si le salaire reste le même. De ce fait les prix au mètre carre de l’immobilier ont tendance à être moins élevés lorsque les prix sont bas. Il est en général plus intéressant d’acheter dans un contexte de taux d’intérêts élevés et de prix du mettre carre bas. En effet, vous pourrez très certainement refinancer votre emprunt si les taux d’intérêt baissent tandis que vous ne pourrez jamais modifier le prix d’achat initial par mètre carré.
Une conclusion de l’intérêt de l’emprunt immobilier est que si vous avez allouer un montant pour acheter un 45m2 comptant par exemple, vous avez sans doute intérêt à en acheter trois de la même taille et emprunter (sauf si vous avez besoin des revenus immédiatement). Si les prix montent, vous pourrez aussi en vendre un pour rembourser l’emprunt d’un autre par exemple.
De plus, il existe un cercle vertueux de la capacité d’emprunt. Votre capacité d’emprunt initiale va être calculée avant tout sur vos revenus et vos charges. A mesure que vos loyers augmentent ou que vous remboursez des emprunts, ces loyers vont constituer des revenus additionnels nets dans le calcul de votre capacité d’emprunt et vous pouvez emprunter à nouveau. Vous pouvez construire un tableau de vos actifs et votre trésorerie, tout comme une société. Vous pouvez ensuite présenter un tel bilan et compte de résultat a une banque ou bien passer par un courtier de prêts immobilier.