Investissement locatif défiscalisant ou non ?

Il existe plusieurs mécanismes défiscalisants qui favorisent les investissement locatifs (ex : Sellier). En fait, les différents gouvernements en suppriment d’obsolètes et en instaurent régulièrement de nouveaux.

La raison majeure est qu’il existe un déficit chronique de logements en France et que ces incitations ont pour but d’encourager le secteur privé à contribuer à de nouveaux logements. En conséquence, la plupart des mécanismes encouragent soit des logements neufs soit la réhabilitation de logements qui sinon ne pourraient pas être loués.

roues-denteesUne règle essentielle avant de choisir de faire un investissement défiscalisant est d’analyser le même investissement sans l’aspect fiscal et de comprendre s’il fait sens dans ce cas. Il existe en effet de nombreux cas de déception sur des produits immobiliers défiscalisant parce que les biens ne peuvent soit pas être loués, soit loués à des loyers qui ne permettent pas de rendre l’investissement viable.

Si le bien n’est pas loué ou pas loué au bon prix, l’avantage fiscal disparaît et l’investissement est de peu d’intérêt.

Une fois que vous avez validé que l’investissement fait sens même sans l’avantage fiscal, vous devez aussi vérifier que l’avantage fiscal en question est bien adapté à votre situation actuelle et prévisible. Cet avantage dépend par exemple non seulement de votre niveau d’imposition mais aussi du fait de partir travailler à l’étranger durant la durée de l’avantage etc.

Si l’investissement fait sens et que l’avantage fiscal est adapté a votre situation, il faut maintenant que vous regardiez attentivement les conditions de la société qui vous propose le produit : son expérience et sa réputation, les frais etc. La plupart des mécanismes de défiscalisation peuvent aussi être appliqués par des investisseurs directement mais sont souvent plutôt proposés par des développeurs, notamment dans le cas de logement neufs.

Le prix de vente de ces logements neufs est très important : un logement neuf est plus cher que la même surface dans l’ancien mais les frais de notaire sont beaucoup moins importants. Il convient cependant de vérifier que le prix de vente n’a pas été inflaté pour prendre en compte l’avantage fiscal. Il est normal que le développeur obtienne un profit pour la structuration d’un produit fiscal, mais dans des limites raisonnables.

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