L’assurance loyers impayéspermet de limiter les risques de pertes financières liés à des impayés de la part du locataire. Ces risques sont simplement limités car l’assurance ne remboursera les loyers qu’à hauteur d’un plafond qu’il convient de vérifier attentivement dans le contrat.
L’assurance loyers impayés permet donc de sécuriser l’investissement locatif. Il permet également de s’affranchir partiellement des frais de recouvrement des impayés.
Il convient de vérifier les critères suivants dans le contrat d’assurance loyers impayés :
- Le délai de carence à partir duquel l’assurance sera effective.
- Le montant de franchise qui sera à la charge du propriétaire assuré.
- Le plafond d’indemnité maximale en cas de loyers impayés, charges comprises.
- Le plafond de prise en charge des frais de contentieux.
- Le plafond de remboursement des frais de remise en état suite à dégradation.
- La prise en charge des frais de recouvrement, contentieux et d’expulsion.
- La prise en charge des loyers en cas de départ du locataire sans préavis.
- Les conditions d’exigibilité du locataire (généralement, les revenus nets du locataire, ou de la caution pour un étudiant par exemple, doivent être 3 fois supérieurs au loyer charges comprises.
- Le moment où vous pouvez souscrire votre assurance : dans les 15 jours de la signature du bail par exemple, sinon 12 mois après la signature sous réserve d’absence d’impayés du locataire.
- Le montant maximal de loyer, charges comprises, pris en charge.
Le coût de l’assurance loyers impayés
En fonction des différents plafonds et conditions de l’assurance, la prime d’une assurance loyers impayés peut varier de 1,7 % à plus de 3% du montant des loyers.
A titre d’exemple, une assurance loyers impayés proposant un plafond de 90 000 euros pour les loyers, charges comprises, un plafond de 10 000 euros pour les frais de détérioration et aucun plafond pour les frais contentieux peut être trouvée pour 1.8 % des loyers encaissés.
L’assurance loyers impayés permet d’optimiser sa charge fiscale car elle est déductible des revenus fonciers.
Assurance loyers impayés et mandat de gestion locative
L’assurance loyers impayés sera généralement plus couteuse si elle est contractée indépendamment du contrat de gestion locative, directement par le propriétaire bailleur. Dans le cadre d’un mandat de gestion locative, le propriétaire peut bénéficier d’un contrat d’assurance loyers impayés négocié dont le taux de frais peut être réduit de moitié. Cette réduction est notamment liée au fait que l’administrateur de biens est soumis à certaines contraintes de gestion qui réduit le risque d’impayés, ce qui est pris en compte par l’assureur.
Par ailleurs, la couverture d’assurance loyers impayés en direct peut être moins étendue qu’un contrat dans le cadre du mandat de gestion locative (couverture de 18 mois d’impayés versus pas de plafond durée par exemple).
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