La réglementation bancaire sur l’octroi de crédit immobilier a évolué.
Ces règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF) sont rentrées en vigueur à partir de janvier 2022.
Le financement d’un investissement locatif devient donc plus compliqué.
Il s’agit de 3 règles :
- Les mensualités du crédit immobilier ne doivent pas dépasser 35 % des revenus mensuels.
- La durée maximale du prêt est de 25 ans.
- Le calcul des revenus et des charges d’emprunt.
Sur ce dernier point, le calcul de l’endettement différentiel permettant de prendre une proportion des recettes des loyers, souvent 70%, en regard des mensualités n’est plus autorisé.
Endettement = Mensualités – 70 % des loyers
Avec les nouvelles règles du HCSF, une proportion du montant des loyers est ajoutée aux revenus globaux et la mensualité du nouveau prêt immobilier est additionné aux charges totales d’emprunts déjà existant.
Revenus = Revenus existants + 70 % des loyers
Endettement = Mensualités existantes + nouvelle mensualité
Et ce calcul est bien moins avantageux en termes de calcul de taux d’endettement et conduit à exclure du crédit certains investisseurs.
Tout n’est pas perdu pour autant !
Il existe des solutions pour tenter de contourner ces règles.
Tout d’abord, il faut négocier avec votre banque, car elles peuvent accorder des dérogations.
Ce qu’il faut savoir est que les banques ont la possibilité d’octroyer des prêts immobiliers en dérogation de ces 2 règles. Seulement 4 % des dossiers peuvent être des dérogations pour des investissements locatifs. C’est peu, mais elles en ont la possibilité
En fait, elles peuvent déroger dans un quota maximum de 20% par trimestre. Mais, ce quota est principalement destiné aux acquéreurs de résidence principale. Seules 20% de cette dérogation pourra être réservée à des investissements locatifs ou l’achat d’une résidence secondaire.
Par ailleurs, dans le calcul de la part du loyer à prendre dans les revenus, certaines banques prennent jusqu’à 90% des loyers, contre 70% habituellement.
De même, les revenus variables des emprunteurs pouvaient être pris en compte à 50 % de leur valeur auparavant. Certains banques peuvent désormais les prendre jusqu’à 90 % de leur montant.
Faites donc jouer la concurrence !
L’autre solution est de procéder à un regroupement de crédit afin de diminuer la mensualité globale contre un allongement de durée des autres crédits.
En regroupant vos crédits existants au sein d’un nouvel emprunt, vous pourrez diminuer votre mensualité globale.