Le revenu foncier imposable est à calculer annuellement lors de la déclaration fiscale.
La déclaration des revenus fonciers peut être soumis à deux régimes au choix : le régime micro-foncier et le régime réel.
Le choix de l’option fiscal, qui s’exerce par le simple dépôt de la déclaration n° 2044, engage irrévocablement pour 3 ans.
Le régime micro foncier et la gestion locative
Ce régime est très simple car il suffit de déclarer les loyers sur sa déclaration classique de revenu.
Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %.
Il peut être choisi sous condition d’un revenu foncier inférieur à 15 000 €.
Dans ce régime, les différentes déductions du revenu foncier issues d’un contrat de gestion locative ou de la souscription d’une assurance ne peuvent pas être prises en compte.
Ce régime n’est généralement pas à choisir si vous souscrivez un contrat de gestion locative ou une assurance loyers impayés.
Si vous louez vos biens en meublé, vos revenus sont alors des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et vous tombez dans le régime BIC ou micro-BIC.
Le régime réel et la gestion locative
Ce régime est plus complexe.
Il est obligatoire pour les bailleurs percevant plus de 15.000 € de recettes.
Il est à noter que les services de la gestion locative permettent de s’affranchir de la complexité du remplissage de la déclaration fiscale en la sous-traitant à l’administrateur de biens. Cette prestation est à vérifier dans le mandat de gestion.
Avec le régime réel, le revenu net taxable est à réintégrer à ses autres revenus et est alors imposé au titre de l’impôt sur le revenu.
Dans ce régime, les charges liées à la gestion locative, à l’entretien et aux réparations sont déductibles des revenus fonciers : frais de syndic, diagnostics immobiliers, contrat d’entretien de la chaudière, frais de réparation, intérêts d’emprunt…
Ainsi, les frais de gestion locative ainsi que les primes d’assurance sont déductibles.
Ce régime est donc à privilégier en cas de gestion locative ou d’assurance loyers impayés. Mais il convient de réaliser ses propres calculs de rentabilité.
L’avantage de la gestion locative est que le montant à déduire des revenus fonciers est fixe et connu à l’avance et permet donc de faire le choix de l’option fiscale en connaissance de cause.
Il est à noter que si l’immeuble est loué pendant au moins trois ans, les déficits fonciers, hors intérêt d’emprunt, sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros. Au-delà de ce plafond ou s’ils résultent des intérêts d’emprunt, ils sont imputés les 10 années suivantes.
Le recours à la gestion locative ou la souscription d’assurance permet de réduire sa charge d’impôt.
Article suivant : Est-ce qu’il faut prendre une assurance loyers impayés ?