Il n’y a pas de réponse absolue à cette question mais voici quelques éléments pour vous guider :
1. Les petites surfaces
- Elles sont souvent plus faciles à louer, que ce soit pour un logement étudiant ou un pied à terre par exemple. Ceci est d’autant plus vrai que la structure démographique et sociale française amène de plus en plus de gens à vivre seul ou à travailler loin de leur logement familial.
Elles se louent souvent plus chères par mètre carré en raison de leur rareté et de l’optimisation de la surface. La contrepartie est que les petites surfaces sont souvent aussi plus chères à l’achat par mètre carré. Même avec leur prix d’achat plus élevé, la rentabilité locative plus élevée fait pencher la balance en faveur des petites surfaces à condition que la rotation des locataires soit bien gérée.
Elles se louent souvent plus chères par mètre carré en raison de leur rareté et de l’optimisation de la surface. La contrepartie est que les petites surfaces sont souvent aussi plus chères à l’achat par mètre carré. Même avec leur prix d’achat plus élevé, la rentabilité locative plus élevée fait pencher la balance en faveur des petites surfaces à condition que la rotation des locataires soit bien gérée.
- Elles sont sujettes à une réglementation spécifique : notamment une chambre indépendante par exemple ne peut pas être louée si elle fait moins de 9m2 loi Carrez.
- Elles ont souvent une rotation plus rapide des locataires que pour une surface plus grande. C’est particulièrement vrai pour les logements étudiants mais aussi par exemple pour un jeune couple, qui aura tendance à déménager à l’arrivée d’un enfant ou une augmentation de leurs revenus. La rotation trop rapide des locataires n’est pas forcement un problème pour l’investisseur locatif, à condition de pouvoir relouer rapidement, sans perte de loyers, et de ne pas avoir à faire de travaux entre deux locataires. Il faut aussi être vigilant que le logement soit loué le 1er janvier pour éviter d’avoir à payer la taxe d’habitation, qui incombe au locataire si le logement est loué à cette date.
- Elles permettent un investissement locatif plus diversifié : en effet si vous avez deux petits logements loués, votre risque de non paiement de loyer est moins élevé car la probabilité est faible pour que les deux locataires arrêtent de payer leur loyer au même moment.
- Elles peuvent avoir à supporter des ‘frais de notaire’ plus élevés en dessous de certains seuils.
- Elles sont plus faciles à louer en meublé.
- Les locataires potentiels sont parfois moins enclins à payer des frais d’agence pour la location ‘d’une petite surface et utilisent beaucoup le marché hors agences.
2. Les grandes surfaces
- Elles sont généralement moins faciles à louer car les locataires potentiels sont plus regardant pour un logement dans lequel ils vont rester plus longtemps et apporter leur meubles. L’aspect positif est que les locataires ont tendance à bouger moins fréquemment, ce qui peut se relever rentable à long terme en évitant les pertes de loyers ou les travaux.
- Une population de locataires potentiels moins diversifiée : essentiellement des familles
- Un coût d’investissement plus important qu’une petit surface dans le même quartier mais un prix d’achat moindre par mètre carré.
- Elles sont plutôt loués en non-meublé.