C’est la partie de l’investissement locatif qui va sans doute vous demander le plus d’évaluation personnelle car il n’y a pas de réponse toute faite.
Vous devez en effet décider si un bien est trop cher, au bon prix ou bon marché. Pour cela vous devez vous appuyer sur des données de transactions récentes. Ces données sont publiées par les notaires mais avec environ trois mois de retard, sur la base de transactions effectivement signées.
L’autre source sont les réseaux d’agences immobilières qui se fondent sur des transactions en cours de signature (compromis de vente plutôt que contrat de vente devant notaire), donc souvent plus près du marché car plus récentes.
Un paramètre important est en effet la tendance du marché : un propriétaire convaincu que les prix vont monter préférera attendre plutôt qu’accepter une offre inférieure au prix demandé. Et c’est le propriétaire qui fait le premier pas en fixant un prix demandé, souvent en partie sur la base des conseils de son agence immobilière s’il en utilise une.
Le prix d’un bien est souvent déterminé principalement par le prix au mètre carré mais ce n’est clairement pas le seul paramètre. Un appartement bas de plafond ou avec un gros pilier mal place subira une décote pour ce défaut. A l’inverse, une bonne exposition ou une rue calme par exemple pourront conduire à un prix d’achat plus élevé.
Une règle est que lorsque les prix de marché baissent, les biens ayant des défauts sont ceux qui baissent le plus rapidement et dans la plus forte proportion.