Les frais de la gestion locative

Gestion locative : combien ça coûte ?

 

De multiples contraintes légales sont aujourd’hui attachées à la location d’un logement. Par manque de temps ou pour éviter les faux pas, de plus en plus de propriétaires recourent aux services de professionnels pour faire gérer leurs biens immobiliers. Mais ce service n’est évidemment pas gratuit.

 

La mise en location d’un bien immobilier est un excellent moyen d’obtenir une rentrée d’argent complémentaire. Cependant, lorsque la gestion locative est confiée à un administrateur de biens, elle engendre des dépenses devant être prises en compte dans le budget. Le propriétaire doit porter une attention particulière aux frais de gestion locative, car ils peuvent rapidement diminuer la rentabilité de l’investissement. Les frais de gestion locative sont donc le principal inconvénient de la gestion locative par rapport à la gestion propre.

 

Sommaire

  1. Les critères de détermination des frais de gestion locative 
  2. Le coût moyen de la gestion locative 
  3. L’assurance Loyers Impayés 
  4. Les points a verifier 
  5. Exemple de tarifs de gestion locative vus en ligne
  6. Faites une demande de devis de gestion locative gratuit

 

1. Les critères de détermination des frais de gestion locative

Les frais de gestion locative, aussi appelés honoraires de gestion, sont calculés :

– Soit sur la base des loyers encaissés, c’est-à-dire que vous ne payez les frais de gestion que sur les versements effectifs des locataires.

– Soit sur la base du loyer nu et des charges, indépendamment de savoir si le locataire a payé ou non, ce qui veut dire que vous devrez payer les frais de gestion locative même si le locataire ne paye plus son loyer.

Certains professionnels proposent un forfait de tarif de gestion locative unique incluant les prestations standards :

– Encaissement des loyers
– Relance des locataires
– Suivi des petits travaux
– Révision annuelle du loyer
– Régularisation des charges
– Etc

Néanmoins, la plupart des professionnels ajusteront leur devis en fonction de certains critères relatifs à votre bien ou vos biens :

  • Le type de bien (maison, appartement, parking, local commercial) ;
  • Le nombre de pièces et éventuellement la surface ;
  • La localisation (ville, voire quartier) ;
  • Les atouts (travaux récents, proximité des transports…) ;
  • Le nombre de biens ;
  • Et bien entendu, le loyer et les charges.

2. Le coût moyen de la gestion locative

  • La gestion par un administrateur de biens traditionnel : environ 7% du loyer

C’est la formule historique proposée depuis de nombreuses années aux bailleurs qui souhaitent déléguer intégralement la gestion d’une location. Les grandes enseignes nationales (comme Foncia ou Nexity) proposent de prendre votre place (via la signature d’un mandat), dans toutes les actions nécessaires à la bonne gestion de la location :

– Gestion comptable : Encaissement des loyers, indexation, régularisation des charges, etc.
– Gestion technique : Commande de travaux, réparations, etc.
– Gestion juridique : Impayés, contentieux, etc.

La gestion locative a par contre été beaucoup plus simplifiée depuis : alors qu’il était nécessaire de se déplacer physiquement pour percevoir les loyers des locataires (chaque semaine à la porte des locataires payant en espèces), l’informatisation des paiements et des échanges a rendu l’administration d’une location beaucoup plus facile.

Résultat les agences n’ont souvent pas grand chose à faire et les formules proposées habituellement à 6%HT hors assurance loyer impayé, entre 8 et 10% avec assurance (à quoi s’ajoutent des frais de recherche locataire quasi-obligatoire de 1 mois de loyer en ordre de grandeur) deviennent difficilement justifiables si vous avez un minimum de temps à consacrer à votre location.

L’avantage principal de cette formule est de n’avoir strictement rien à faire, le gestionnaire va s’occuper de tout. Les inconvénients sont par contre nombreux :

– Le coût de la gestion locative est élevé, 50€/mois par exemple pour un loyer de 700€CC
– Les frais de recherche locataire quasi obligatoires qui donnent lieu à des honoraires séparés de l’ordre d’un mois de loyer à chaque nouveau bail (avec des honoraires équivalents pour le locataire).
– La présence de frais annexes, la plupart des mandats incluant des prestations obligatoires qui donnent lieu à des facturations supplémentaires, comme la synthèse fiscale en fin d’année ou l’édition du compte-rendu de gérance.
– Un décalage entre 15 et 30 jours le temps que le gestionnaire encaisse les loyers puis vous les reverse.
– Peu d’outils en ligne automatique fiables, beaucoup de tâches sont traitées manuellement, il y a donc un risque important d’erreur et de lenteur de traitement si vous tombez sur le mauvais collaborateur dans le cabinet.
– Le manque de transparence, vous ne contrôlez plus du tout ce qui se passe dans des étapes critiques telles que la recherche d’un locataire, la validation d’un devis ou la gestion d’un impayé.

Les frais de gestion locative sont généralement compris entre 6% et 9% HT du montant des loyers actuellement mais cela n’inclut pas forcément tous les services.

Un mandat de gestion locative qui permet de couvrir la totalité des services de gestion d’un bien immobilier varie entre 5% et 10% TTC des sommes encaissées. Rares sont les agences qui pratiquent des tarifs inférieurs à 5% ou supérieurs à 10%.

Plus le loyer sera important et plus le nombre de biens à mettre en gérance est significatif, plus il sera alors possible de négocier des frais de gestion locative pouvant être parfois en dessous de 5 %.

Il faut également regarder attentivement les prestations incluses dans le mandat de gestion afin d’éviter tous frais de gestion immobilière ultérieurs non prévus.

De manière détaillée, les frais de gestion locative peuvent ainsi être répartis :

  • Honoraires de gestion
  • Rédaction des actes (baux)
  • Frais d’état des lieux d’entrée et de sortie.

À ces frais, il est nécessaire d’ajouter l’éventuelle assurance loyers impayés souscrite via l’agence immobilière, soit environ 2 % à 2,5 % des loyers.

  • La gestion par un administrateur de biens en ligne : environ 3% du loyer

A l’opposé des gestionnaires contrôlant tout, de nombreuses plateformes de gestion se sont lancées sur internet depuis quelques années.

Elles proposent en général les mêmes services qu’un administrateur de biens traditionnel (cf plus haut) sans la gestion technique, ni la recherche de locataire.

L’absence de gestion technique et des marges moins élevées leur permettent de réduire les frais, néanmoins la complexité d’être intermédiaire dans l’encaissement et le reversement du loyer les obligent à facturer un minimum de l’ordre de 20€/mois quelque soit le loyer, avec des taux variables entre 3% et 4%.

En résumé c’est une formule que nous recommandons si vous souhaitez garder le contrôle sur le bien mais déléguer l’administratif. .

3. L’assurance Loyers Impayés

Le taux d’impayés de loyers ou de charges dans le parc locatif privé est de 2,93 % (Source ANIL / 2013).
Le risque est faible mais il est justifié de vouloir s’en protéger et d’avoir recours à une garantie adaptée.
Une grande majorité d’investisseurs sont des particuliers qui achètent pour obtenir un complément de revenu ou préparer leur retraite, et les impayés peuvent avoir un effet dévastateur sur le plan de financement.

 

Garantie Loyers Impayés : quelles en sont les modalités ?

La GLI est une assurance souscrite personnellement par le bailleur ou par l’intermédiaire de son mandataire, administrateur de biens.

Elle concerne majoritairement les logements à usage d’habitation et s’adresse à tous types de bailleurs, qu’ils soient personnes physiques ou personnes morales.

La GLI est une assurance souscrite personnellement par le bailleur ou par l’intermédiaire de son mandataire, administrateur de biens.

Il est conseillé de prendre un contrat d’assurance loyers impayés en même temps que le mandat de gestion locative, car les professionnels disposent généralement de taux de prime d’assurance avantageux.

 

Le locataire doit respecter certaines conditions

– Le candidat locataire doit répondre aux critères de l’assurance qui, en principe, impose notamment un CDI et un taux d’effort inférieur à un tiers des revenus.

– Ces critères peuvent ne pas s’appliquer lorsque le locataire est déjà en place depuis un certain délai, au moment de la souscription,.
Si le locataire est en place depuis au moins 6 mois, dans ce cas, la compagnie d’assurance exige l’absence de défaillance même partielle du locataire pendant les six derniers mois d’occupation.

 

Ce qui est pris en charge par la GLI

La GLI garantit le paiement des loyers et des dégradations dont le locataire pourrait s’être rendu responsable.

L’étendue de la garantie est contractuelle.
En effet, chaque contrat définit sa couverture : loyers, charges, détériorations immobilières, frais de contentieux, vacance locative (option), montant de la franchise éventuelle, plafond de garantie…

Sauf résiliation par l’une ou l’autre des parties, la GLI assure le bailleur pendant toute la durée du bail et ses renouvellements successifs.
Au départ du locataire en place, la validation préalable du dossier du nouveau candidat locataire est obligatoire.

 

Quel est le coût de la garantie loyers impayés ?
  • Le coût de l’assurance est différent d’une compagnie à l’autre. Il varie souvent entre 2 et 3 % du montant annuel du loyer et des charges.
  • Lorsque l’assurance est souscrite par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier, le taux est également fonction de l’importance du portefeuille de lots assurés, de sa sinistralité et des garanties proposées.

 

4. Les points à vérifier sur les frais de gestion locative

immo11Attention, il convient de vérifier l’assiette d’application des frais de gestion locative :

  • Le loyer uniquement.
  • Le loyer et les charges comprises.
  • Les encaissements : le loyer, les charges et le dépôt de garantie.

 

Ces éléments doivent être inscrits dans le mandat de gestion, au niveau du paragraphe des tarifs de gestion locative.

 

Deuxième point d’attention, il s’agit de la TVA. Lorsque vous négociez le taux de frais de gestion locative, il faut bien parler de la même de taux de frais : hors taxe ou toute taxe comprise. Par exemple, un taux de frais de gestion locative de 7 % HT s’élèvera à 8.4% TTC !

 

5. Exemples de tarifs de gestion locative vus sur internet

Chez Nexim, les frais de gestion locative s’élève à 5.98% TTC des encaissements (loyer, charges comprises et dépôt de garantie) avec certaines prestations non incluses comme la déclaration fiscale ou la représentation aux assemblées générales.

En incluant une assurance loyers impayés, dégradation et protection juridique, le taux de frais s’élève à 7.98 %. Et l’assurance vacance locative en plus entraîne un coût total de 9.98%.

D’autres professionnels plus agressifs, comme Neogestimmo, proposent un taux de frais de gestion locative de 5.4% TTC incluant tous les types de prestation.

Notre site vous permet de recevoir des offres d’autres partenaires à partir de 4.5% tout inclus: il suffit de faire une demande de devis.

 

6. Faites une demande de devis de gestion locative

Pourquoi demander plusieurs devis de gestion locative ?

Comme chaque situation est particulière et que les fourchettes fournies ci-dessus sont approximatives et très larges, il est conseillé d’effectuer plusieurs demandes de devis de gestion locative afin de comparer les frais de gestion locative immobilière et de faciliter ainsi la négociation.

Si vous souhaitez déléguer la gestion d’un bien à louer, sachez que les offres varient d’une agence à l’autre. Afin de profiter des meilleurs coûts de gestion locative, n’hésitez pas à consulter et faire divers devis.

Il faut savoir que la gestion locative en ligne est moins coûteuse que sa version par mandat. Cela tient au fait que la procédure en ligne est un transfert partiel. De plus, vous pourrez suive la location de votre bien immobilier grâce à des outils électroniques. Cependant, vous devrez prendre en charge la majorité des tâches relatives à la gestion.

Sachez que le coût d’une gestion locative en ligne varie de 3 euros à 10 euros par mois pour une offre classique. Si vous choisissez une formule avec des services complets, le tarif peut monter jusqu’à 25 euros TTC. Par exemple, pour un loyer de 1 000 euros, vous profiterez de taux de frais avantageux de 0,75% à 2,5% en recourant à des sites internet spécialisés.

 

Gestion locative en ligne

 

La gestion locative est moins onéreuse que la gestion locative par mandat puisqu’il s’agit d’un transfert partiel ou de l’utilisation d’outils pour faciliter la gestion propre de son bien immobilier, mais dans ce cas une grande partie du travail reste à votre charge.

 

Le tarif de gestion locative en ligne s’élève de 7,50 euros par mois à 10 euros pour les services classiques de gestion locative et peut monter jusqu’à 25 euros TTC pour des services plus complet. Cela aboutit donc à taux de frais de 0,75 % à 2.5 % pour un loyer de 1000 euros. Ces frais de gestion locative sont presque moitié moins chers lorsqu’il s’agit d’un parking par exemple et son dégressifs en fonction du nombre de biens.